Depuis le 20 août 1994, toute transformation ayant pour effet de créer un nouveau logement dans un immeuble existant (par exemple, transformer les combles d’une maison unifamiliale en kot) doit être précédé d’un permis d’urbanisme.
En effet, avant 1994, seuls les travaux d’aménagements qui portaient atteinte aux structures portantes du bâtiment, qui impliquaient une modification de la destination, du volume construit, ou de l’aspect architectural de l’immeuble, étaient soumis à permis.
L’article 192, 6° du CWATU, dans sa version de 1994, prévoit que les travaux de transformation intérieurs qui impliquent dans le bâtiment « la création d’au moins deux logements, qu’il s’agisse d’appartements, de studios, de flats ou de kots » sont soumis à permis.
Ce principe est reformulé, depuis le 1er mars 1998, dans l’article 84 du CWATUP. Un permis préalable est nécessaire pour :
« §1er, 5°. transformer une construction existante, en ce compris la création d’au moins deux logements, de studios, de flats ou kots, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien sans préjudice du 14° ; par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural. (…) »
Dans un souci de clarification, le Parlement de la Région Wallonne a, en 2002, décidé de détailler la portée de cette réglementation et, le 1er octobre 2002, le nouvel article 84, § 1er, 5° et 5°bis est entré en vigueur :
« §1er. Nul ne peut, sans un permis d’urbanisme préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins :
(…)
5° transformer une construction existante ; par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ;
5°bis créer un nouveau logement dans une construction existante (…) »
Il ne faut pas y voir une modification des principes :
« Il convenait de préciser d’une part que la transformation et la création de logements sont des faits générateurs distincts de l’obligation de demander et d’obtenir un permis d’urbanisme. La définition de la transformation n’a pas été modifiée. »
(…)
« L’article 84, § 1er, 5°, contient en réalité deux dispositions distinctes qu’il convient d’isoler dans deux subdivisions distinctes, afin d’éviter toute ambiguïté quant aux conditions d’application de l’une et de l’autre » (Doc. parl. Parlement Wallon, session 2001-2002, doc. 309, n°1, p. 12.).
Il convient, en conséquence, d’introduire une demande de permis préalablement à toute transformation d’immeuble qui, même sans modifier la structure, le volume ou l’aspect architectural du bâtiment, aurait pour effet de créer un nouveau logement.
Il est conseillé de solliciter une régularisation des travaux qui auraient été réalisés sans permis après le 20 août 1994.
Enfin, par ailleurs, attirons encore l’attention du lecteur sur la nécessité d’obtenir un permis pour la location des logements qui mesurent moins de 28 mètres carrés.