La demande de renouvellement du bail commercial :

La loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux garantit au locataire commercial un bail d´une durée minimale de neuf ans (article 3).

L´article 13 de cette loi consacre en outre le droit du susdit locataire de solliciter, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, pour une durée de neuf années, et ce à trois reprises.

La loi sur les baux commerciaux soumet toutefois la validité de la demande de renouvellement émanant du locataire commercial à de strictes conditions de délai et de forme.

En ce qui concerne la forme que doit revêtir la demande de renouvellement et le délai de notification, l´article 14 de la loi du 30 avril 1951 dispose que : « Le preneur désireux d´exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d´huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l´expiration du bail en cours ».

Il en résulte que toute demande de renouvellement qui serait effectuée par une autre voie (oralement, par fax, par courrier ordinaire ou électronique, ...) serait nulle.

Il en irait de même d´une demande de renouvellement qui serait notifiée au bailleur avant le dix-huitième mois précédant l´échéance du bail ou après le quinzième mois précédant cette date.

En ce qui concerne la date de notification à prendre en cours, il ne s´agit pas de la date d´envoi de la demande de renouvellement mais bien de la date de présentation de celle-ci au bailleur.

Dès lors, en cas d´envoi de la demande de renouvellement par courrier recommandé dans les jours précédant immédiatement l´échéance du délai légal, il appartiendra au preneur de prouver que la demande de renouvellement a bien été présentée au bailleur dans le susdit délai.  A cet égard, la date de dépôt de l´envoi recommandé à la Poste a été jugée insuffisante.

L´on conseillera dès lors au locataire commercial désireux de solliciter le renouvellement de son bail dans les derniers jours précédant l´échéance du délai légal de préférer la notification de sa demande par exploit d´huissier à l´envoi par courrier recommandé à la Poste.

L´article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux précise en outre que : « La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu´à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou d´offre d´un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

Il s´en déduit que la validité de la demande de renouvellement est soumise à trois exigences formelles supplémentaires relatives à son contenu : (1) mention des conditions du bail futur, (2) rappel des formes à respecter par le bailleur pour sa réponse et (3) rappel des possibilités de réponse offertes au bailleur.

Le locataire commercial doit donc indiquer dans sa demande de renouvellement les conditions auxquelles il souhaite solliciter celui-ci.  Ces conditions doivent être complètes. Le preneur ne peut donc se contenter de mentionner le loyer qu´il souhaiterait voir appliquer au renouvellement du bail. Il peut par contre se limiter à renvoyer (expressément) aux conditions du bail en cours, sous réserve des éventuelles modifications qu´il souhaiterait voir appliquer au renouvellement.

Enfin, en ce qui concerne le rappel des formes que doit revêtir la réponse du bailleur, la Cour de Cassation a considéré, dans un arrêt du 2 mars 2006 que le fait de préciser que la réponse du bailleur doit être notifiée « suivant les mêmes voies » n´est pas suffisant. En effet, notre Cour suprême considère que la demande de renouvellement doit préciser expressément que la réponse du bailleur doit être notifiée par exploit d´huissier de justice ou par lettre recommandée.

La Cour de Cassation considère en outre, que tant que le délai de demande de renouvellement n´est pas échu, le preneur peut rectifier ou compléter sa demande de renouvellement.

Compte-tenu du très grand formalisme imposé par la loi sur les baux commerciaux à la demande de renouvellement et de la très stricte appréciation qui en est faite par nos cours et tribunaux, en ce compris la Cour de Cassation, nous ne pouvons bien sûr que conseiller aux locataires commerciaux souhaitant solliciter le renouvellement de leur bail de consulter un avocat à temps : « un avocat, c´est quelqu´un qu´il faut voir avant pour éviter les ennuis après » !

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